Як ринок землі вночі відкривали

Фінальна «битва» за земельний закон була непростою. Під час позачергового засідання 30–31 березня парламентарії не підтримали кілька сотень запропонованих правок до законопроекту № 2178-10. 

Здавалося, що цього разу прийняття закону знову відтермінується. Після опівночі народні обранці стали наполягати на завершенні засідання, однак головуючий віце-спікер Руслан Стефанчук продовжив його. А потім у сесійній залі з’явився Президент України Володимир Зеленський, і процес пішов.

– Ми пройшли з вами чудовий, приємний і цінний шлях. Ми знаємо, що ринок існує. І, не зважаючи на страшні негаразди, показуємо, що ми здатні рухатися вперед. У цій редакції враховано правки, на яких наголошував президент, – заявив з трибуни перед голосуванням один з авторів закону та голова аграрного комітету ВР Микола Сольський.

У підсумку своє «так» на підтримку закону сказали 259 народних депутатів: 206 – представники «Слуги народу», 23 – «Європейської солідарності», 13 – «Голосу», 12 – «Довіри», 5 – позафракційні. Проти були 24 народні обранці, утрималися – 3, не голосували – 29.

– Зняття мораторію на продаж землі сільськогосподарського призначення – це вагомий поштовх для розвитку економіки, фермерства, аграрного комплексу в Україні. Вітаю рішення Верховної Ради, – написав на своїй сторінці у ФБ Прем’єр-міністр України Денис Шмигаль.

Ухвалення закону про ринок землі разом із законом про регулювання банківської діяльності є умовою для отримання нової програми фінансування від МВФ в обсязі приблизно 8 мільярдів доларів.

Коли й хто?

Закон прийнято, але це не значить, що вже найближчим часом можна буде вільно купувати й продавати землю. Відповідно до прийнятого документа, дія мораторію на продаж аграрної землі скасовується лише з 1 липня 2021 року.

За словами депутата 8-го скликання Верховної Ради, тодішнього члена аграрного комітету Олексія Мушака, землі, яка може бути потенційним товаром, в Україні близько 27 мільйонів гектарів. Окрім цього, є ще близько 4,5 мільйона гектарів сільськогосподарської землі, але вона особистого використання.

Зауважимо, що на початку запуску процесу коло осіб, які зможуть купувати/продавати землю, буде обмежене. З 2021 року до 1 січня 2024 року діятиме формат продажу «від людини до людини», тобто таке право буде лише у фізичних осіб. Представникам бізнесу – юридичним особам – ринок відкриє свої двері лише у 2024 році.

Водночас у законі зазначається, що орендарі матимуть переважне право викупу землі. Зокрема, орендарі, які працюють на землі і мають право користування не пізніше ніж з 2010 року, можуть викупити землю з розстрочкою до 10 років за ціною нормативної грошової оцінки таких ділянок і без проведення земельних торгів. Право власності покупець отримує після першого платежу.

Орендар має можливість передати переважне право на придбання ділянки іншій особі, але про це повинен бути письмово повідомлений власник.

Водночас зауважимо, що зараз на території Харківської області переважну кількість землі орендують не фізичні особи, а сільгосппідприємства. Таким чином, переважне право реалізувати буде практично нікому.

Банки зможуть стати власниками землі тільки за умови, якщо земельна ділянка дісталась їм як заставне майно за непогашеним кредитом. Такі ділянки фінустанови повинні продати протягом двох років після отримання права власності на земельних торгах.

А ось щодо «зеленого світла» іноземцям, то тут, як і обіцяв Президент, вирішуватиме лише український народ на референдумі. Окрім цього, законом заборонено іноземцям купувати землю, що розташована ближче 50 км від державного кордону України, незважаючи на результати референдуму.

Не зможуть купувати українську землю також компанії, власниками яких є громадяни країни-агресора – Росії, або ті, що входять до терористичних організацій. Також заборона поширюється на компанії, що знаходяться у власності іноземних держав або офшорів чи бенефіціарів, яких неможливо встановити.

Купити українську сільгоспземлю також не зможуть юридичні особи з країн, які не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом, та компанії під санкціями.

Важливо, що в перші два роки буде діяти заборона на продаж державної землі.

В одні руки

Також з липня 2021-го до 1 січня 2024 року буде діяти обмеження на купівлю землі – не більше 100 гектарів в одні руки. Потім обмеження становитиме до 10 тисяч гектарів в одні руки.

Проте в законі зникла норма щодо обмежень в одні руки на рівні області та об’єднаної громади.

Нагадаємо, після першого читання розмір концентрації землі у власності на рівні ОТГ складав 35 %. Однак до другого читання ця норма «не дожила». На думку експертів, ця норма могла б зруйнувати усталені орендні відносини.

Як зазначає «Економічна правда», більшість агрохолдингів уже наразі перевищують цю норму в рамках однієї громади. Згідно з дослідженням старшого проектного менеджера Офісу реформ Кабміну Андрія Мартина, у більшості областей (крім Волинської, Житомирської, Закарпатської, Івано-Франківської, Львівської, Рівненської, Тернопільської, Херсонської та Чернівецької) питома вага орних земель, яка використовується найбільшими землевласниками, перевищує 35 %, що є ознакою монополізму.

Водночас, відповідно до законопроекту, через два роки один власник зможе придбати 10 тисяч гектарів землі. Проте 25 % ОТГ в Україні мають площу, яка менша 10 тисяч гектарів, а 60 % громад є меншими за 20 тисяч гектарів – включно із землями всіх видів цільового призначення. Тобто існує ймовірність, що одна особа зможе викупити всі землі в межах однієї ОТГ, і це може зробити громаду залежною від однієї компанії.

Ціна

Згідно із законом, мінімальна ціна за сільгоспгосподарську ділянку не може бути нижчою від її нормативної грошової оцінки. Така норма буде діяти до 1 січня 2030 року. І розплатитися за землю можна буде лише безготівковим способом, а всі кошти будуть контролюватися податковою.

За інформацією «РБК-Україна», попередньо експерти оцінюють вартість гектара землі у 2–3 тисячі доларів. Але є думка, що вже через 2–3 роки ця ціна зросте до 5 тисяч доларів, а з 2026 року – до понад 10 тисяч доларів. В уряді обіцяють запустити спеціальну програму, під яку українським фермерам виділять близько 4 мільярдів гривень. А ось на думку депутата 8-го скликання Верховної Ради, тодішнього члена аграрного комітету Олексія Мушака, спочатку через жорсткі умови ринку земля не коштуватиме дорого.

«В Україні землю можна продавати українцю. Лише українцю, громадянину України. Тут треба чітко розуміти, що це ринок буде з ціною у такому форматі невисокою, на рівні 1300–1500 доларів за гектар. Тому що продавці – умовно кажучи, потенційно сім мільйонів громадян. Економічного ефекту від того великого не буде, і земля не коштуватиме так само дорого, як в Європі», – зазначив колишній нардеп у коментарі «ТСН». Заразом він підкреслив, що вартість землі буде залежати від самої її якості та попиту. Вища конкуренція – вища вартість (це Вінницька, Полтавська, Черкаська, Хмельницька області). А головне – вартість гектарів може зрости тоді, коли на ринок прийдуть підприємці.

Допоміжні закони

Для того щоб запрацював основний земельний закон, потрібно прийняти ще цілий пакет допоміжних законів.

– Для повноцінного запуску ринку землі в Україні парламенту та уряду потрібно прийняти та втілити у життя ще низку законодавчих ініціатив. У аграрному комітеті наразі в роботі знаходиться пакет земельних законопроектів. Серед них такі, які вкрай важливі для прозорої роботи ринку: № 2194, № 2195 та блок законопроектів (вони ще в процесі розробки) про земельну детінізацію (зокрема № 3131-1), які вирівнюють податкові правила гри для всіх учасників ринку та зменшують «тінь» у країні. Аграрний комітет працює над ними. І сподіваюся, що вони також будуть швидко прийняті, – цитує AgroPolit голову підкомітету з питань удосконалення структури державного управління в сфері агропромислового комплексу комітету Верховної Ради України з питань аграрної та земельної політики Олега Тарасова.

Тож для повноцінної реалізації земельної реформи потрібно прийняти такі закони.

Ухвалений у першому читанні, законопроект № 2195 – щодо електронних аукціонів – запроваджує прозорий процес земельних електронних аукціонів та зобов’язує продавати державні та комунальні землі винятково через такі аукціони.

Законопроект № 2194, ухвалений у першому читанні, спрощує процедури передавання земель, децентралізує управління землями, передає державні землі за межами населених пунктів у комунальну власність громад та передає функції контролю Держгеокадастру відповідним місцевим органам.

Ухвалений у першому читанні, законопроект № 2370 «Про національну інфраструктуру геопросторових даних» відкриває вільний доступ до даних кадастру і забезпечує обмін інформацією між реєстром прав та кадастром.

Схвалений у першому читанні, законопроект № 2280 щодо просторового планування урегульовує питання встановлення меж громад, просторового планування їх територій – скасовує необхідність розроблення кількох споріднених за змістом видів містобудівної документації та документації із землеустрою.
Також передбачались кроки зі створення Фонду гарантування кредитів для малих виробників, які повинні були покращити доступ малих виробників до кредитування, зокрема для купівлі аграрної землі. Відповідний законопроект був зареєстрований у Верховній Раді у лютому, але невдовзі його відкликали.
До земельного пакета належить і «Антирейдерський» закон (№ 0858). Він автоматизує обмін інформацією між реєстром прав і земельним кадастром, зобов’язує оцифровувати і заносити до реєстру прав інформацію на паперових носіях, реєструвати ціни транзакцій із землею. Цей закон вже ухвалений і підписаний Президентом України Володимиром Зеленським.

Кабмін підключається

Мінекономіки створює робочу групу щодо імплементації закону про обіг сільгоспземель. Про це заявив міністр економіки Ігор Петрашко.

– Дуже важливо, що політичні сили змогли знайти консенсус, внести додаткові запобіжники в проект закону та відкрити нову сторінку в українській історії.
Зараз наше головне завдання – підготуватися до відкриття ринку землі і створити всі необхідні умови для того, щоб фермер отримав доступ до кредитних ресурсів, не допустити рейдерства і встановити такі правила гри, які б дозволили створювати нові робочі місця на землі і розвиватися аграрному сектору, – йдеться в заяві міністра.

За його словами, уряд розпочинає консультації з аграріями та створює спеціальну робочу групу з імплементації закону.

А тим часом
Наразі головний «земельний» закон ще не підписали спікер Верховної Ради та Президент України, бо документ заблокований кількома проектами постанов від нардепів. Так, станом на 31 березня на сайті Верховної Ради з’явилося 5 проектів постанов про скасування прийняття законопроекту про ринок землі. До їх розгляду підписувати прийнятий документ не можна.

Усі 5 зареєстрованих проектів передбачають скасування рішення Верховної Ради про прийняття проекту Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення». Автори постанов – позафракційні нардепи Антон Поляков, Оксана Савчук, депутати від «Батьківщини» Юлія Тимошенко, Вадим Івченко та Іван Кириленко.

Читайте також: Як світова пандемія може вплинути на врожаї Харківщини