Земля, що (не)продається

Як Остап Бендер знав 400 відносно чесних способів відбирання грошей, так українці в умовах закритого ринку землі знаходять варіанти «відносно чесних» оборудок — приховують продаж під іншими видами цілком законних правочинів. Однак кожна з таких операцій супроводжується певними ризиками.

Нещодавно заступник міністра юстиції з питань державної реєстрації Олена Сукманова зазначила, що мораторій на купівлю-продаж земель є одним з чинників правопорушень в агросфері. Адже замість захисту прав землевласників та селян (як це декларується вже майже 20 років), мораторій, навпаки, створив в Україні значний простір для корупції та тіньових схем з фактичного продажу землі як державної, так і приватної форм власності. 

Щоб дізнатися про ціни, достатньо зайти на сайт з онлайн-продажу OLX. Так зробили й ми — написали в пошуку «продам пай», і ресурс нам видав близько 20 пропозицій по Харківській області. Найбільшу ціну за землю просять у селі Вільхівка (Харківський район) — 80 тисяч доларів (близько 2 мільйонів 240 тисяч гривень) за 4,3 гектара. «Продам земельну ділянку 4,30 гектара. Поруч продаються ще ділянки. Пай розташовується недалеко від траси Харків — Київ. Красиве місце біля села, поблизу є озеро. Всі документи готові», — йдеться в оголошенні.

За 700 тисяч гривень у Циркунах хочуть здати в довгострокову оренду або продати 3 гектари землі. Інший власник паю в цьому селі просить за свою ділянку в 3,5 гектара 450 тисяч гривень.

А ось у власників землі в Нововодолазькому районі «апетити» трохи менші — просять 30 тисяч доларів (360 тисяч гривень) або міняють на житло два паї (одна ділянка площею 7,1 га розташована за 50 км від Харкова, інша — 4,8 га — за 70 км). Однак власник об’яви зазначає, що можливий торг.

Найменша цінова пропозиція від власника земельної ділянки (2,4 гектара) в Барвінківському районі — 60 тисяч гривень. Середня ж вартість гектара землі на Харківщині склала 1830 доларів (понад 51 тисячу гривень) — це далеко не найвища ціна по Україні.

Найдешевша пропонована ціна с/г землі — в Луганській області (1471 долар за гектар), що не дивно в умовах воєнних дій. Найдорожча земля — у Тернополі (2754 долари за гектар), у Вінниці (2576 доларів), у Черкасах (2545 доларів). У столиці в середньому за гектар сільськогосподарської землі просять 2450 доларів.

Якщо узагальнити всі дані, то вартість гектара на тіньовому ринку України становить близько 2000 доларів (близько 56 000 гривень).
За експертними оцінками Світового банку, справжня ціна одного гектара землі в Україні значно нижча і складає в середньому 1000 доларів за гектар (мається на увазі ціна при відкритому ринку землі).

— Всі ті, хто зараз «купує» землю, роблять це для того, щоб потім вигідніше її перепродати або для того, щоб легалізувати накрадені кошти, — переконаний заступник голови постійної комісії з питань аграрної політики, земельних відносин та природокористування Харківської обласної ради Олег Супрун. — Навряд чи хтось з них буде працювати на цій землі. Сільське господарство — це важка щоденна праця.

*Було враховано дані по Дніпропетровській, Житомирській, Запорізькій, Кіровоградській, Луганській, Миколаївській, Одеській, Полтавській, Сумській, Тернопільській, Харківській, Херсонській, Хмельницькій, Черкаській, Чернігівській, Вінницькій та Київській областях. З кожного регіону узагальнювались дані з п’яти об’яв. Для решти регіонів відповідних даних виявилось замало, хоча подібні оголошення наявні у кожній області. Проаналізовано оголошення, що були доступні станом на 5 серпня 2018 року. 

**Не враховано поодинокі заявки, ціна за паї в яких була помітно завищеною з огляду на певні особливі умови (зручне розташування, наприклад, біля дороги, або полив). 

«Відносно чесно»

У кожного «відносно чесного» варіанта продажу землі, які сьогодні поширені в Україні, існують свої ризики втрати грошей чи прав на землю. Наприклад, досить розповсюджений спосіб — емфітевзис — може обернутися тим, що власник землі отримає значно менше коштів, ніж йому обіцяли.

— Емфітевзис — це право користування, але фактично без часових обмежень і з можливістю продажу (може прирівнюватися до права довічного користування). На практиці застосування емфітевзису мало відрізняється від купівлі-продажу. Так, фактично власник не може продати землю, але може продати право нею користуватися. Наразі є єдиним легальним способом оформлення тривалих прав користування земельною ділянкою. Ці права ще можна і продати, що робить договір емфітевзису зручним інструментом для подальшої передачі прав на землю, — пояснює партнер Юридичної фірми OMП Кирил Левтеров.

За словами юриста, «сірість» інструменту в тому, що, як правило, реальну суму в договорі не вказують (бо потрібно сплатити до 19,5 % податку від вартості землі). Тож існує великий ризик, що буде виплачена не реальна сума, а занижена, та, яку вказали у договорі. Для покупця ж ризик у тому, що він не стає власником, а лише оформлює право користування на договірних відносинах, тож можливість розірвання договору залишається.

До речі, фіскальна служба вже розпочала «пробувати ґрунт» щодо можливості визнання договорів емфітевзису «удаваними правочинами» і, як наслідок, — визнання їх недійсними.

У довгострокової оренди до 50 років також є свої ризики.

— Недоліки довгострокової оренди полягають у надзвичайно високому рівні регулювання з боку держави, неможливості продати право оренди або використовувати орендовані землі для залучення кредитних ресурсів. Залишається ризик, що договір оренди не буде продовжено після завершення його терміну, а суборенда часто оподатковується ПДВ, — пояснює Кирил Левтеров.

Ще один спосіб продати землю — змінити громадянство. Дана операція фактично нічим не відрізняється від купівлі земель, на які не розповсюджується мораторій, наприклад, приватизованих земель для особистого селянського господарства. Проте проблемою є досягнення домовленостей з нотаріусом щодо посвідчення такого договору.

Необхідні запобіжники

Через усі напівсірі оборудки із землею бюджет країни та місцеві бюджети не отримують належних відрахувань при здійсненні подібних угод, а отже, недоотримують кошти, які могли б спрямувати на розвиток територій (будівництво доріг, дитячих садків, шкіл), на яких здійснюються такі операції з купівлі-продажу земельних ділянок, стверджують аналітики проекту «Підтримка реформ в сільському господарстві та земельних відносинах в Україні».

В усіх розвинених країнах ринок землі відкритий і прозорий, а в Україні питання відкриття ринку землі — це часто тема для спекуляцій.

— В Україні єдиний ринок досконалої конкуренції — це ринок виробництва сільгосппродукції, на всіх інших або монополія, або олігополія. Функції держави в цивілізованій країні зводяться до того, щоб створити досконалу конкуренцію, щоб в ринкових умовах під дією попиту і пропозиції визначалася ринкова ціна. Без цього відкриття ринку землі — утопія, — ділиться своєю думкою заступник голови постійної комісії з питань аграрної політики, земельних відносин та природокористування Харківської обласної ради.

На думку аграрія (Олег Супрун очолює агрофірму ім. Т. Г. Шевченка у Вовчанському районі), ринок землі потрібно відкривати, але перед цим необхідно створити кілька обмежувальних факторів, наприклад, як це зробили наші сусіди — поляки.

— Польща створила кілька запобіжників. Той, хто купує землю, повинен фактично працювати і жити на цій землі. Чи багато в Харківській області керівників сільгосппідприємств, які живуть у тому селі, де розташоване їх господарство? Ні, хтось — у районному центрі, хтось — узагалі в Харкові. У поляків було 300, а потім 350 гектарів в одні руки, не більше. На мою думку, в нас ця цифра повинна бути від 3 до 5 тисяч гектар. На такій площі можна самостійно контролювати виробництво, брати безпосередню в ньому участь і витримувати оптимальні сівозміни, — зазначає Олег Супрун. — У Польщі будь-який виробник сільгосппродукції автоматично стає членом сільськогосподарської асоціації. І якщо він хоче продати землю, то пише заяву в Варшаву, Асоціація проводить торги — всі бачать, яка земля продається, під дією попиту і пропозиції вимальовується ринкова ціна, і з неї сплачуються податки. І в Україні також усі повинні сплачувати податки.

При цьому аграрій зазначає, що доступ до інформації щодо сплати податків має бути відкритим, щоб кожен громадянин України міг її подивитися. В іншому разі — це можливість для маніпуляцій. За словами пана Супруна, його підприємство з кожного гектара землі сплачує близько 4 тисяч гривень усіх податків.

Читайте також: Пайщики пікетують райдержадміністрацію під Харковом

Юлія Міронюк