Продається, не продається: «за» і «проти» відкриття ринку землі в Україні

Заборону продавати й купувати сільгоспземлі в Україні було введено ще у 2002 році. Зробили це депутати Верховної Ради України, ухваливши зміни до перехідних положень щойно прийнятого нового Земельного кодексу. Такі дії пояснили побоюванням виникнення хаосу на ринку землі. Адже після того, як 1999-го колишнім працівникам колгоспів і радгоспів було виділено власні земельні паї, якими вони могли вільно розпоряджатися, цей ринок тоді лише почав формуватися.

– Мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення – явище політичне, – поділився своїм баченням експерт у сфері правового регулювання земельних відносин Сергій Біленко під час чергової дискусії «Ринок землі в Україні: як та коли», що відбулася наприкінці березня в Полтаві під час роботи конференції «Європейські реформи в українському АПК», організованої Інститутом економічних досліджень та політичних консультацій у рамках проекту «Просування реформ в регіони» за фінансової підтримки ЄС.

– Мораторій було запроваджено у зв’язку з тим, що комуністична партія, яка на початку 2000-х була широко представлена в парламенті, відмовилася голосувати за Земельний кодекс у разі, якщо ним буде передбачено вільний обіг земель сільськогосподарського призначення, – продовжує Сергій Біленко. – І так ситуативно з’явилися два пункти, які на певний час відтермінували укладання договорів купівлі-продажу та іншого відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

За його словами, мораторій впроваджувався тимчасово на п’ять років. Після завершення дії першого мораторію парламент кілька разів його подовжував. Востаннє – минулого грудня. Нинішній мораторій на продаж землі в Україні діє до 1 січня 2019 року.

– Зараз у політикумі це питання сприймається як абсолютно звична річ, яку треба закріпити навічно. І очікувати зняття заборони в найближчому майбутньому, думаю, не слід, – вважає експерт.

Аргументів «за» і «проти» зняття мораторію вистачає в кожної із зацікавлених сторін. Невеликі та середні підприємства, а надто фермери, переважно проти ринку землі. Серед їхніх побоювань: подорожчання оренди, поява підґрунтя для рейдерських атак або протестів пайовиків, відсутність грошей на придбання землі, неможливість взяти кредит тощо. Дехто з фермерів «прогнозує», що після запровадження ринку землі українські чорноземи скуплять росіяни, араби, американці. Крім того, якщо і погоджуються на запровадження ринку землі, то тільки після виконання трьох умов: закінчення бойових дій на сході країни, подолання корупції та відновлення сталого економічного розвитку у країні.

Читайте також: Шлях до ЄС, вимощений харківською плиткою

Приклад інших

Старший юридичний радник з питань земельної політики Проекту USAID «Підтримка аграрного і сільського розвитку» Павло Кулинич розповідає про досвід інших країн у врегулюванні земельних відносин. Зокрема, у країнах Європейської співдружності право власності є недоторканим і одним з конституційних прав, що є найбільш захищеним.

– Тільки власник має право здійснювати розпорядження об’єктом свого права власності. В Україні це право ігнорується уже другий десяток років, – говорить Павло Кулинич.

Юридичний радник хоч і констатує поступовий розвиток і прогрес вітчизняного сільського господарства, та все ж таки сумнівається у його якості. Через відповідні умови дії мораторію практично єдиною формою використання земель сільськогосподарського призначення в нашій країні нині є оренда землі. І, на думку Павла Кулинича, якщо так триватиме й надалі, то родючий чорнозем нашої країни «може перетворитися на скелю».

Дію мораторію він також називає однією з причин того, що український експорт має сировинний характер. Спонукає на це те, що один гектар сільськогосподарських угідь в Україні дає в середньому дохід у 250 доларів США. З них орендар платить «пайовику» за найвищими рахунками – 50 доларів США. Виходить, що власник землі отримує 20 % доходу зі свого по суті гектара.

– На заході це співвідношення 40 % до 60 % на користь власника, – інформує Павло Кулинич. – Поки наші власники землі не доб’ються підвищення орендної плати, сировинний характер експорту підживлюватиметься.

Він додає, що в Європі дуже мало підприємців, які повністю будують свій бізнес на оренді. Здебільшого всі є власниками землі, і додатково частина земель може орендуватися з можливістю викупу у власника. Українці ж поки що мають продовження мораторію на продаж чи купівлю землі сільськогосподарського призначення.

Сформувати свою модель

Що мораторій – питання, яке вже застаріло морально і яке фактично консервує економічний розвиток нашої держави та аграрного сектора в цілому, говорить представник Держгеокадастру, очільник цього відомства в Полтавській області Вадим Чувпило.

Він переконує, що якби це питання лежало у площині прий­няття рішень Держгео­кадастру, воно б давно було прий­нятим. А причину того, чому заборона не знімається, покладає на відсутність політичної волі.

– Мораторій насамперед унеможливлює нормальне функціонування не лише ринку землі на відносинах «власник земельної ділянки й орендар», як це бачать агровиробники сьогодні. Він також погіршує життя, зокрема, одноосібникам, які, наприклад, хотіли б розширити своє господарство, отримати якийсь стартовий капітал. Враховуючи те, що ці земельні ділянки можна було б вносити в заставу, зняття заборони дозволило б запровадити прозоре акредитування, урешті-решт, допомогло сформувати нормальну ринкову ціну земель сільськогосподарського призначення, – пояснює представник Держгео­кадастру.

Заразом Вадим Чувпило впевнений, що Україна має сформувати свою модель земельних відносин у сфері продажу чи купівлі ділянок.

– Ми не можемо повністю в цьому питанні орієнтуватися на захід. Бо історично в європейських країнах і земельний устрій формувався зовсім іншим шляхом, і більшість розвинених країн Європи не знають, що таке колгоспи, розпаювання. Орієнтуватися на європейську модель, щось запозичити можна, але напрацьованою має бути унікальна наша система, – додає він.

Читайте також: Енергія відновлення: на Харківщині побудують сонячні електростанції

Європейські зобов’язання

До слова, як запевнив експерт у сфері правового регулювання земельних стосунків Сергій Біленко, зобов’язань щодо зняття мораторію в україн­ців перед Європейським Союзом немає. Натомість земельна реформа є важливою умовою програми співпраці України і Міжнародного валютного фонду. МВФ, скажімо, вважає, що зняття мораторію дасть поштовх для розвитку української економіки та залучення всередину країни інвестицій.

– Дійсно, копіювати законодавство країн Європи Україні не слід, – погоджується з представником Держгеокадастру Сергій Біленко. – І таких умов у нас немає. Крім того, ніде у світі, крім Чилі, розпаювання не було. До слова, у Німеччині, Франції, інших країнах доволі жорстке регулювання відносин, пов’язаних з власністю на землі сільськогосподарського призначення.

Він наводить приклад, як у Німеччині санкціонується кожний договір купівлі чи продажу такої землі. У Франції ж за усіма операціями на ринку землі сільськогосподарського призначення стежать державні місцеві компанії (Safer), які взагалі мають право визначати, кому може бути продана земельна ділянка, а кому – ні. І в принципі таке регулювання всюди по Євросоюзу.

– Але слід пам’ятати, що земельна політика щодо використання землі сільськогосподарського призначення в Європі – це проект соціальний, – наголошує Сергій Біленко. – Усе, що там регулюється, зав’язане на дотаціях. Західний фермер, працює він нормально чи погано, усе одно отримує дотації від 300 до 500 євро на гектар. І в Німеччині, коли відбувається консолідація земель для державних потреб, люди зацікавлені отримати земельну ділянку не кращих ґрунтів, а гірших, але більшу за площею, бо відповідно більшими будуть і дотації. Уся політика там спрямована на те, щоб залишити сільську місцевість як таку. На цевитрачається левова частка бюджету ЄС (47 %). Треба зауважити, що це гроші не національних бюджетів, а саме Європейської спільноти. І кожна країна ЄС постійно ставить питання про те, що це потрібно припиняти, що не може весь Євросоюз працювати на 3 % фермерів. Мабуть, єдина країна, яка сама спроможна все це забезпечити, – це Німеччина, яка сама формує левову частку бюджету ЄС.

Годівничка корупції і тіньовий ринок

І експерти, і Держгеокадастр, та й самі фермери погоджуються, що немалий відсоток корупції у земельній сфері породжений саме мораторієм. Левову частку сільськогосподарських земель заборонено купувати, змінювати її цільове призначення, обмінювати можна тільки у визначеному законом порядку, але експерти заявляють, що «сірий ринок» в Україні функціонує. На ньому змінюється цільове призначення земель, укладаються договори обміну.

– Цілі величезні юридичні компанії існують, які живуть тільки з того, що розробляють і застосовують ці схеми. І ці схеми працюють за участю державних органів, юстиції, земельних ресурсів, судів. Це величезна корупційна індуст­рія, і породжена вона саме мораторієм. У нас не так багато норм у Земельному кодексі, які стали самі підставою корупційних діянь. От мораторій – одна з основних причин корупції. У нас узагалі буде знищена корупція в земельній сфері, коли держава втратить останній свій гектар, – переконаний Сергій Біленко.

Що в тій чи іншій формі ринок продажу землі існує, по­годжується і представник Держгеокадастру. Адже є вільний продаж земель теж сільськогосподарського призначення, які виділяються для ведення особистого селянського господарства – по два гектари.

– Ми аналізували динаміку купівлі/продажу саме таких земельних ділянок за цим цільовим призначенням. І щоб якось глобально змінилися тенденції швидкого збуту цих земель або консолідації цих земель в одних руках  — підстав так говорити немає, – говорить Вадим Чувпило, нагадуючи, що мораторій поширюється на землі сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Заразом він наводить приклади того, як функціонує паралельно тіньовий ринок продажів, де ніщо не забороняє здійснювати обмін цими ділянками.

– Ми маємо прикрі факти, коли в абсолютно законний спосіб громадянин, який має на меті консолідувати в себе певний обсяг земель, одну земельну ділянку, яка в нього є, поділяє на сто маленьких шматочків (9 га по 9 кв. м). Він обмінює свій шматочок на 9 га аналогічних земель. І немає чіткої заборони на такий обмін, – розповідає Вадим Чувпило. 

Крім того, дедалі частіше можна побачити оголошення про втрату державного акта на власність землі. Як потім виявляється, громадянин уклав такий договір з фермером на 49 років, віддав йому документи, написав заповіт, а тепер хоче відновити право. І фермер не захищений, і громадянин, бо не отримав нормальну ціну за землю.

Позиція фермерів

Голова Асоціації фермерів та землевласників Харківської області Іван Биков погоджується, що без обмежень та контролю не обійтися.

– Минулого року, коли голосували за продовження дії мораторію, у відповідному законопроекті була виноска – мораторій діє один рік, але будуть розроблені умови, за яких вводитиметься ринок землі. Над розробкою цих умов працювала й наша Асоціація, спільно з нау­ковцями. Ми намагалися дати відповіді на запитання, яким повинен бути ринок землі, як він має працювати, з якими обмеженнями. Результатом цієї роботи став документ, який називається «Цінозберігаюча парадигма ринку землі», – розповідає Іван Биков. – Ми дотримуємося тієї думки, що ринок землі має бути, але з обмеженнями. Ми як нація повин­ні використовувати цю землю розумно, як інші нації використовують свої природні щедроти.

Скажімо в арабських країнах немає нафтозалежності, а надходження від продажу нафти сприяли розвитку інших галузей, як-от туризму. Так і ми не продати нашу землю маємо, а використати таким чином, щоб це стало поштовхом для роз­витку інших видів діяльності.

За словами Івана Бикова, серед ключових обмежень, які відстоює і Асоціація: продаж землі не більше 100 га на одну фізичну особу, покупець має бути громадянином України й членом громади, де ця ділянка землі знаходиться.

– Наголос ми ставимо на створенні громад. Земля має залишитися в тієї громади, яка на цій території проживає, щоб власниками не був хтось зі сторони. Ця громада має так чи інакше впливати на тих, хто буде на цій землі виробляти, щоб залежав він громади, а товаровиробники сприяли розвитку громади, – переконаний Іван Биков.

До слова, розроблена за участю Асоціації «Цінозберігаюча парадигма ринку землі» лягла в основу однойменного законопроекту, який нині перебуває на розгляді урядовців. Тож пропозиції й від харківських фермерів та землевласників можуть лягти в основу закону про ринок землі.

Цифра дня

Ціна на землю

Орендна плата за землі сільськогосподарського призначення в Німеччині, Нідерландах і Данії становить понад 200 євро за 1 га ріллі, у США – до 10 % ринкової вартості, або 350–400 доларів за 1 га; у Канаді на оплату оренди витрачається 40–45 % вирощеного врожаю, у Франції – до 1/3. Такі дані подаються в документі «Стратегії удосконалення управління в сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними».

Середній розмір орендної плати за земельні ділянки сільгосппризначення державної власності, набуті в оренду на конкурентних засадах у 2016 році в Україні, становив 9 % нормативної грошової оцінки, а за перше півріччя 2017 року – 13 %. У деяких випадках розмір орендної плати за результатами торгів становив 32 % від нормативної грошової оцінки. За попередніми розрахунками, через занижений розмір орендної плати бюджети нашої країни щороку втрачають понад 1 млрд грн.

Цікаво знати

В Україні мораторій уже скасовувався. Земельним кодексом 1992 року з введеним правом приватної власності було введено одночасно й мораторій на продаж/купівлю землі. Шість років жодний приватний власник не мав права здійснювати інші транзакції з ділянками. У грудні 1992-го Кабмін своїм декретом скасував цей мораторій.

– Із 1 січня по 31 грудня 1993-го ніякої катастрофи на земельному ринку не трапилося. Правда, він був обмежений – менша кількість земель могла бути приватизованою, але мораторій поширювався на землі і сільськогосподарського призначення, і не сільськогосподарського призначення, – пояснює старший юридичний радник з питань земельної політики Проекту USAID «Підтримка аграрного і сільського розвитку» Павло Кулинич.

Тоді перші селяни, які таки зважилися на продаж своєї ділянки, отримали по кілька тисяч доларів США. Та згодом мораторій почав знову діяти.

Читайте також: Палац в Старому Мерчику: допожежна історія